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综合目前地产形势，分析员担心“房贷新政”或心有余而力不足。此前，分析员曾指出，房地产问题早就不是单纯的经济问题。更是政治问题，甚至或多或少的关系着部分大大小小的地方官员的“前途”与“钱途”。在17大召开在即及人民币长线看涨的背景下，一味倚重信贷手段，效果或相当有限。这一点，央行货币政策委员会委员余永定曾多次强调，“要注意经济增长中的非经济因素。”
房地产已大得不能“破”？
就目前的形势而言，房地产受到的舆论压力显然在大幅度上涨。《新华网》日前再次载文指出，“房产调控，兹事体大。波及众多产业环节和诸多社会人群。房地产业的健康发展，可谓事关中国经济向好发展，事关金融安全，事关百姓的满意度。”
文章特别指出，“更令人瞩目的是，与2005年建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》相比，本次出台政策的部门又增至“九部委”，新增加了“监察部”和“统计局”。“监察部”的加入，大大增强了本次政策的执行力。本次政策的落实情况将纳入经济社会发展工作的目标责任制，落实不到位的城市，要予以通报批评。而“统计局”的加入，则是为了进一步提高房地产统计信息的透明度，强化房地产市场的信息发布机制。”
但分析员认为，中国楼市本就是时代的产物，正象一个大得不能破的“怪物”层面发展。仅仅靠舆论“喊话”恐怕是下不来的。事实上，恐怕也没人希望房地产暴跌甚至崩盘。这一点，无论是此前的若干调控，还是现在的“二次调控”，其核心目标是“稳定价格，健康发展”。这是调控的底牌也是软肋，也是房地产屡调不止的“关键”。也正是因为，房地产的泡沫已“大得不能破”。
因此，无论是水皮所开的中药——拿几个银行开刀。还是中国金融网的诸多指导专家开的西药——金融手段下猛药。都必须慎之又慎。这一点，在央行出台“温柔一刀”前前后后的矛盾与无奈中，早已显露无疑。从某中程度而言，房地产已和先前的“南方证券”等券商问题一样，或已经大得不能“破”了，至少很难“破”。其中千丝万屡的成因在我们的系列内参中都有论述。
单纯政策而言，着力点及执行力是分析员判断政策效果两大指标。着力点是指具体的政策措施，执行力是“上行下效”的政策效果。依照房贷新政，6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
央行“温柔一刀”效果或有限
从房贷新政的政策着力点上分析，事实上，早在去年3月16日，央行就发布通知，要求对房地产价格上涨过快的城市或地区，首付款比例由20%提高到30%，具体调整的城市或地区，由商业银行根据各地房地产价格涨幅自行确定。通知留的“活口”使得政策效果大打折扣，大多数银行未严格执行，加之国家房地产调控相关政策多未落实，房地产市场依旧需求旺盛，一些城市的房价仍如脱缰的野马。
就短期来说，在房地产市场户型结构尚未来得及调整，大户型住房居多的情况下，此次首付款比例的提高将重创需求。但房贷新政抑制需求更多来自于投机，这一点，中金网研分析员在《行长经理内参》及《金融信贷内参》中都有深刻的数据对比。因此，能否真正到位还要看自住房能否被严格判断从而打击炒房行为。
但如何判断自住房，操作上有存在着极大的难点，不可能一刀切，也不可能每个银行派一个人监督银行行为。尽管央行有关负责人表示，判断自住房有两个途径：一个是商业银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。但据了解，四大国有商业银行的分支机构尚在等待总行出台自住房判断办法。业内人士表示是否为自住房很难判断，因为只要前一套住房没有在银行贷款就不能从“个人信用信息基础数据库”查询，而且除上海等少数地方外，绝大多数地区的房地产主管部门与银行还未联网。
此外，在供给政策方面，操作起来也有很有难度。央行要求对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对此，易宪容指，其实这一条在2004年银监会的信贷指引中就有明确规定。但落实情况不理想：一是监督无法跟上；二是严重缺陷的住房预售制度为房地产开发商逃避监管创造了条件。此外，央行还要求空置三年以上的商品房不得作为开发商贷款的抵押物。这条有新意，但操作起来比较困难，特别是在国内银行都有贷款冲动的情况下。一位国有商业银行住房金融部人士也认为，他也认为空置3年这一指标并不好执行，严格房地产开发信贷条件带来的影响有限。
而在执行力上，分析员认为，如果没有相关后续措施，执行的效果怕也不容乐观。地方政府层面，投资的冲动依然很大。而除了过热的限制性行业外，房地产依然是投资的主力（详情请参阅《中金系列内参》）。在银行层面，客观上，由于其存贷差居高难下，资金过于富余。主观上，不少银行尤其是刚刚上市银行，如建行、中行等，都需要一份漂亮的业绩报告，压力不小。贷款冲动可想而知。这一点，在我们的系列内参中有详细分析。
因此，分析员预计，在房贷款政的具体执行上，即使不落入“雷声大，雨点小”的俗套，也可能出现“能宽不窄”思路干扰。最后的情况可能是，一些中央点名批评的城市可能出现“下滑”，而在其它地区出现群涌效应。事实上，比如在关键问题的判断上，到底哪些些城市过热，哪些是“自住房需求”等都很难有统一的标准，据我们所知，现在大多数银行仍在等待更为具体的细则，而一些已作出反应的银行，判断口径也自说自话。但无容质疑的，房贷对于大部分银行来说，依然是优质资产。更何况在“上有政策，下有对策”的层面，仍然还有不少操作空间。
基于此，分析员担心，房贷新政的实际效果怕不容乐观，至少仍需观察！
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