写字楼回报稳定

　　2006年，甲级办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率，持续其在2005年的涨势。其主要原因则是，今年甲级办公楼的新增供应非常稀少，全年仅有三栋甲级办公楼入市，带来约184500平方米的供应量。

　　此外，今年底中国将开放其金融市场，届时市场对甲级办公楼的需求将持续增长。高力国际华东区常务董事翁琳表示，随着今年中国开放其金融市场，上海作为中国的金融中心势必会吸引国际金融机构的入驻及扩张。“因此，国际金融机构对于甲级办公楼需求将继续上升，从而导致租金和售价也会显现上扬的趋势”。

　　甲级办公楼市场以其相对透明的市场和相当稳定的租金回报，成为房地产风险基金的主要投资目标。2005年国际机构投资者开始进入办公楼市场收购，使办公楼投资市场为活跃。目前为止，主要的国际机构投资者来自于美国、亚太地区、澳大利亚和香港地区。近来的收购包括“新茂大厦”、“世界贸易大厦”、“百腾大厦”、“永新广场”和华人置业收购“百富勤广场”，这个趋势预计将延续到2006年。

　　中心地区持续走旺

　　与甲级办公楼市场相似，由于一些国际奢侈品牌对于国内市场的消费潜力相当乐观，因此不断加快进入上海的步伐，由此也加大对于上海市中心零售物业的需求。

　　在2005年第四季度，上海市中心零售物业的平均租金已经达到105美元/平方米/月。而在南京东路及南京西路，最高的租金已分别达到142美元/平方米/月和138美元/平方米/月。

　　“由于一些高端零售商对于零售物业的需求持续旺盛，预计2006年市中心零售物业的平均租金将会有8%-10%的增长。”翁琳表示。

　　外国投资者被吸引进入这一市场，因为这些高端物业的潜力并未被完全开发利用，2005年摩根士丹利收购了位于淮海中路的上海广场零售商业部分，显现外资机构对于市中心零售物业的看好。因此，可以预计外资机构对于此类物业的需求，会使2006年市中心零售物业的平均租金预计有进一步上升的趋势。

　　虽然外资机构投资者对于整体豪宅市场看法保守，但对于市中心地区有较高的稳定租金回报的服务式公寓项目的投资潜力仍有兴趣。之前澳大利亚麦格里物业收购位于卢湾区的“城市公寓”和香港协和集团收购“盛捷服务公寓”即是很好的案例。

　　“2006年上海办公楼和零售商业地产投资市场将继续保持活跃，外资机构投资者将继续加大对于办公楼和零售商业地产项目投资，而这两大市场的租金和售价将会持续增长。”翁琳对记者预测：“预计豪宅市场今年将是盘整期，由于投资者持观望态度，豪宅市场的售价将可能会持续向下调整的趋势。”

　　境外资金积极涌入