银监会212号文画出硬杠杠

　　据信托机构的有关人士透露，近日，银监会向各地银监局下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，即“212号文”件。该《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格规定 ，具体体现在三方面。即房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35%、项目四证齐全及新开发的房地产项目，其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质，才能通过房地产信托融资。这表明，此前处于相对宽松的房地产信托门槛被提高，开发企业想通过信托方式获取项目前期的“过桥贷款”已几近无望。

　　负债型信托“龙头”拧紧
　　据了解，“212号文件”的出台源于今年6月银监会对各地信托业交叉监管中房地产业和证券业暴露的问题。银监会有关人士告诉记者，由于承诺过高回报以及利率变化等因素的影响，截至5月，已有部分到期信托计划未能到期清算，其中，房地产信托占比高达61%。其实，今年7月下旬，中国人民银行副行长吴晓灵曾在“2005中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上提出，要注意“负债型”房产信托产品风险。她认为，自从“央行121号文件”出台、控制信贷对房地产投入后，房地产信托取得巨大发展，但根据央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。而现在房地产信托产品资金运用方式大多是贷款，即做成了负债产品，这是个重大隐患。

　　自2003年6月央行下发“121号文件”起，由于房地产企业要想获得商业银行发放房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%，而且必须“四证齐全”。在除了银行几乎没有其他融资方式的情况下，很多资金告急的房地产企业在“121号文件”银根收紧的条件下，转而选择了不受此项政策制约的房地产信托，房地产信托曾呈“井喷”之势快速发展。

　　资料显示，仅2003年第四季度发行的房地产类信托项目共37个，募集资金共35亿元，占该季度信托总数量、总金额的42.5%、40.4%。而此前，从2002年7月到2003年6月121号文件出台之前的一年中，信托公司仅发放房地产类信托20个，不足全部信托总数的25%。2004年，中央开始对房地产业进行宏观调控，银监会46号文给信托公司做出11条规定，并公布了《信托投资公司信息披露管理暂行办法(征求意见稿)》、《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》等，信托公司发行计划明显放缓。但据用益信托工作室统计，今年第二季度全国共发行信托计划110个，资金规模达108.80亿元。其中，信托资金投向房地产行业的信托计划有30个，是总发行数量的27%，资金规模达35.59亿元，占总规模的33%。110个信托产品的平均预期年收益率是4.73%，而30个房地产信托产品的平均预期年收益率是5.32%，几乎比总体平均数高出了0.6个百分点。值得注意的是，这110个信托产品中，贷款类即负债产品高达62个，资金规模达到79.90亿元，分别占到产品总数量的56%和资金总规模的73%。而直接的房地产投资产品仅有4个，资金规模为3.6亿元。

　　业内人士认为，此次“212号文件”中的三项规定，特别是对开发企业做出的“二级资质”的要求，实际上是对“过桥信贷”式房地产信托关上了大门。因为对于市场上绝大多数以项目公司形式进行开发的企业来说，具备二级资质的少而又少。虽然此项政策没有明确涉及土地一级开发和存量市场，但现在存量房市场流动性很差，这部分房地产信托业务量很小。不少信托公司感叹，房地产信托业务实际上没法做了。

　　对房地产业运行影响不大