受宏观调控政策的影响，上海房地产市场近期持续低迷，成交萎缩，按揭贷款也大幅度下降。

     此前，上海银行界一直被指责房贷在银行贷款中所占比例过高，风险过度集中。来自央行的数据显示，2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76％。其中，个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。

     信贷政策已成为国家重要的宏观调控手段，严控信贷导致房贷的下滑不可避免。但在中国银行体系改革的关键时期，房贷的下滑所暴露的运营风险，笔者认为可能会对银行体系的整体运营产生较大的影响。

　　由于我国商业银行的收入来源目前仍高度依赖于信贷业务产生的利差收入，而在信贷资产中，房地产贷款又占有很大的比重。以建设银行为例，2004年底仅个人住房贷款余额即达3430．89亿元，约占各项贷款余额的15％左右，房贷利息收入在银行的收入中占有重要地位。在国内目前投资渠道狭窄，银行信贷投向范围有限的情况下，房贷业务的下降可能会使银行面临资金放贷无门的局面，必然严重影响商业银行的收入和利润。

　　2005年，中国银行业即将面临2006年银行业务全面开放的挑战，作为银行信贷的重点领域，房地产市场很可能会成为外资银行进入后主要争夺的目标。而目前由于中央政府近乎“一刀切”的政策导致中资银行暂时退出了一部分健康的房地产市场，这很可能会为外资银行的渗透留下可乘之机。

　　此外，以完善银行治理结构为核心的银行业改制在2005年进入关键时刻，建行和中行都已提出年内实现海外上市的目标。经过多年的努力，建行、中行乃至工行的不良贷款率和盈利能力都有较大幅度的提高，不良贷款连年剥离压缩，2004年建行的不良资产率已经降至3．92％。建行和中行的资本充足率经过外汇储备注资、发行次级债券等手段，已经稳定地保持在巴塞尔协议所要求的8％以上；战略投资者的引入也基本完成。在各项指标已经基本符合发行上市的要求的情况下，如果房地产市场的波动严重影响到银行的不良贷款率和盈利能力，无疑将为它们的海外上市增加了风险。尤其是以房地产信贷业务为龙头的建行，房贷的异常波动将会影响投资者对建行的盈利预期和投资信心，从而影响建行的顺利上市。

　　在微观的金融创新领域，房贷的异常波动还将影响到目前正在推进中的资产证券化业务的顺利实施。资产证券化作为一种结构性融资方式，可以有效地帮助商业银行分散经营风险，有利于保持银行体系的稳定。

　　建行正在紧锣密鼓地进行住房抵押贷款支持证券发行的最后准备工作，将选定三个分行试点，即上海、江苏、福建三个分行。其中上海、江苏都位于长三角区域，均为当前房地产市场风险较高的地区。抵押贷款支持证券的结构设计与基础贷款的提前还款率、不良率有直接的关系，在房贷市场因为外部环境发生剧烈变动的情况下，依据以往历史数据建立的模型是不准确的，不能如实地反映基础资产的质量和存在的风险，很有可能出现基础资产产生的现金流不足以支付债券持有人收益的情况，使发行人－－银行蒙受损失。同时，在新增房贷规模下降、银行资金充裕、放贷无门之时，其拿出现有住房抵押贷款资产来发行抵押支持证券的动力也将大为降低，发行抵押支持证券融来的资金又再面临无处放贷的局面，反而白白将按揭贷款产生的利息让渡给投资者，这也不是银行愿意看到的。