| 双重身份“热炒”房地产应警惕 |
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| http://www.cnfp.net 时间：2005-4-12 13:29:50来源：金融时报
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一名持法国永久居住权身份证明的浙江温州人胡某以在某市购买商品房缴纳订金为由向外汇局申请结汇，申请金额为28.48万欧元，并提供了非居民证明、购房合同、收据等相关材料，外汇局某中心支局依据《国家外汇管理局关于规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》中“经外汇局审核确认合规用途（合规用途包括个人用于贸易结算、购买不动产及购买汽车等大宗耐用消费品等用途）后到银行办理”的规定，认为符合规定予以结汇核准。
但是，外汇局在后续的跟踪调查中发现，向胡某售房的房地产公司就是胡某本人以中国居民的身份在某市成立的中资私营房地产开发公司，法人代表即为胡某本人，其注册资本为3200万元人民币，目前尚无房地产开发项目，也就是说胡某此次以购房订金为由的结汇资金全部直接进入了自己办的房地产开发公司账户。这一看似平常的非居民结汇业务引起了我们的关注，并引发了下列思考。
合同的真实性、有效性形成的监管难点
本案中，非居民胡某外汇结汇提供的购房合同上载明的需方和供方是实际存在的，形式上是真实合法的。但由于供需双方实际存在利害关系，即商品房买卖双方实际为同一自然人和同一自然人控制的公司法人，且不论其结汇资金进入公司账户的用途和目的，仅双方签订的买卖商品房合同是否有效就值得商榷，我们认为，这是一笔不需履约的协议，实际上是自己与自己签署的协议，不具有商品买卖的真实基础，是一份虚假和无效的合同。但是，在实际的工作中，外汇局只能对客户提供的材料进行形式上的真实性审核。可见，仅凭外汇局一个部门的努力，实现境外流入资金的外汇监管还是有很大的难度的。
结汇资金用途和流向形成的监管难点
本案中，胡某以非居民个人购房的名义进行外汇结汇，结汇人民币资金直接进入了中资房地产开发公司，资金的使用存在不确定性。调查表明，该资金实际用于房地产开发前期资金准备，此外，从该房地产公司没有在有关部门立项的实际情况看，不排除“热炒”人民币升值的可能。
结汇手段的复杂性形成的监管难点
依据《国家外汇管理局关于规范非居民个人外汇管理有关问题的通知》（汇发[2004]6号文）规定，非居民当月累计结汇超过5万美元的，需由当地外汇局审批，而由于地区政策的差异和信息沟通的不畅通等因素，非居民当月的累计结汇额成为监管漏洞，使得这一大额审批形同虚设。客户规避这一审批规定的手段之一是通过跨省、跨市进行外汇结汇，分散外汇监管的注意力；手段之二是利用外汇指定银行信息沟通不灵的现状进行跨行结汇；手段之三是非居民利用经常项目和资本项目不同的外汇管理政策，以经常项目之名，进行资本项目操作，实现跨部门资金运作，逃脱资本项目的外汇监管。
外汇账户系统的滞后形成的监管难点
在个人外汇管理工作中，目前实际运行的只有个人因私购汇系统，也只是针对境内居民的购汇业务监管，涉及面较窄，而对非居民的外汇收支监管目前尚无配套系统支持。特别是居民、非居民外汇存款在外汇指定银行开户时无法进行有效的区分，存在非居民存款混入居民存款现象。
针对上述问题，我们建议有关部门应采取如下措施：
完善非居民个人外汇管理规定。本着疏堵并举的原则，及时补充、完善非居民个人外汇管理规定。对以购买不动产等名义申请的大额结汇，可参考外债结汇管理办法，在核准件上写明汇入账号和收款人，规定非居民只能将购房款全额汇入房地产商或按揭银行的指定账户上，不得挪作他用。
建议外汇局结合国家有关部门，建立《全国联网的个人身份查询系统》，及时区分已取得境外永久居住权的中国自然人，对其以居民身份进行的境内投资活动按非居民进行监管，防止自然人以“双重身份”逃避外汇监管。
建议外汇局会同国家有关部门，制定《境外个人购买境内不动产外汇管理规定》，明确境外个人购买境内不动产的主管部门，对有关协议文本、专用发票、完税证明、结汇核准、资金划转等环节的外汇监管制定切实可行的管理办法。
建立全国联网的《非居民外汇交易信息管理系统》，以利于外汇局和银行及时了解非居民的外汇资金变动情况，实现跨地区、跨银行、跨部门的合作监管，有效防范化整为零式的结汇方式，使超限额监管落到实处。
加强外汇局与房产建设、开发、交易等部门的联系，通过建立联系人、联席会议、信息共享等制度，加强对非居民结汇资金合规用途的真实性审核。
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