| 开征房地产税有利于宏观调控 |
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| http://www.cnfp.net 时间：2005-3-30 9:46:09来源：金融时报
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主持人：程瑞华
特约嘉宾：南开大学经济研究所所长 博士生导师 柳欣
财政部财政科学研究所博士 韩凤琴
主持人：开征房地产税能够解决当前所存在的房价过高问题吗？
柳欣：2004年，全国房价一路飙升。在房价上涨趋势最明显的几个城市中，用于投资的商品房在已售出的商品房中占据了相当大的比重。目前上海一些商品房价格甚至攀升到了每平方米20000元，北京很多商品房价每平方米也接近万元，对于工薪阶层来说难以接受。但据称这些商品房买卖中，尤其在上海，楼市的投资买卖行为就已过半数。在房价的构成中，其实建筑成本一般不足半数，其余大部分是税费及利润，可见房地产商的利润较高，但也同时反映出这个行业税收状况不合理。据了解，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，而占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益很高。因此对消费者来说，“重买轻保有”影响了房地产市场的合理资源配置。炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产，这些房产进入了租赁和流通市场，在没有房地产税的情况下投资者可以坐等房产升值。如果开征房地产税，不仅开发成本可以大幅下降，从而导致新房市场价格下降，持有房屋投资的成本也将随着多次纳税而上升，这有可能带动二手房交易，也有利于房产资源的充分利用。
韩凤琴：解释房地产税的征收会不会对房价产生较大影响，必须纠正一个较为普遍的认识误区，即很多人认为即将开征的房地产（物业）税是“把几十年土地出让费用分年收取”，在这一认识下，才产生了征收房地产税会大幅度地降低房价。这主要是因为人们混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别———土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代，开征房地产税不会也不应该取消土地出让金。也就是说，只有土地出让金的改革，如分年收取会从总量上降低房价，但相应会增加住宅拥有者的经常性支出。但土地出让金的改革与我们将要进行的房地产税没有直接关系。
此外，还必须明确一点，即在当前房地产市场的不公平竞争背景下，国家对房地产业所增加的税收，都会被开发商列入成本，从而在房价上加以体现，也就是说，房地产业最终的税收负担者是房地产的最终消费者。即将推行的房地产税改革主要原则是规范而不是加重整体税负，而即使加重税负也会被加入到房地产的价格中。
总之，房价取决于许多因素，房地产税的开征只是一种导向作用。
主持人：当前房地产价格持续走高是由什么原因造成的？
韩凤琴：客观地说，房地产的价格是由多种因素共同作用而成的。随着经济发展水平和城市化水平的不断提高，人们对住房的需求不断提高，这是一般市场经济条件下房地产价格上涨的一个基本原因。除此之外，当前房地产价格的快速走高还与房地产的特殊性和房地产领域的投机行为紧密相连。
房地产业的特殊性表现在：第一，房地产业具有一定的垄断性，这一垄断性是与土地资源的垄断性紧密相关的。正是由于土地资源的稀缺性，导致了房地产业形成了一种“供不应求”的市场均衡。第二，由于房地产业对GDP增长的贡献大，一些地方把房地产开发当做政绩工种、形象工程来做。所以从一定程度上说，地方政府也是高房价的支持者。第三，房地产区别于汽车等一般固定资产所具有的投资属性，被投机者大加运用，扰乱了房地产的市场。
主持人：从我国房地产税征收的基础看，房地产税的征收需要哪些条件？怎样设计现阶段合理的税制体系？
韩凤琴：一是翔实的不动产登记资料，二是房地产价值评估，三是政府的税收征管能力。构建成熟的房地产税制是一个比较漫长的过程，它与一国的经济发展水平、税制基础以及税收征管水平都紧密相关。但是当前较为现实可行且较为紧迫的措施是对房地产的交易转让收益课以重税。
柳欣：从短期看，为了切合中国经济的实际，房地产税的出台主要是为了遏制房价和房地产投机，房地产税开征后，生活住宅将会实行低税率或者免税。从长期看，房地产税的征收对象将包括经营型房产和自住型房产。
主持人：对房地产业征税，会在宏观调控方面产生哪些影响？
柳欣：合理的房地产税可以引导有效的投资供给，因为房地产作为稀缺的投资品具有较强的储值手段，可以从一定程度上避免投资失效的损失，也以其较高的投资回报率对GDP和国家的财政收入起到了不可或缺的贡献；房地产税也可以通过调整人们的消费习惯来调节储蓄量，控制产业布局的不合理发展，有利于生态环境和经济效益双赢发展。
至于短期的房价虚高，房地产税的征收的确会对抑制房价起到一定作用，但我国现房价的波动属于经济体制改革中快速城市化的一个副产品，根据经济学原理来判断，根本上还是因为供求不均衡，在经济发展到达一个相对稳定的水平后，人口的流动和城市化的比例也会相对稳定，这时基于市场机制的房屋供给应该属于一个合理的状态，而总量巨大的房地产业也会相对处于一个稳定的状态，较难炒作，如果再伴以合理的法规和制度调节，将会成为促进宏观经济稳定增长的首要途径。
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