| 2005京城楼市凸显3大新趋势 商业地产理性回归 |
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| http://www.cnfp.net 时间：2005-1-25 21:15:22来源：新浪房产
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2004年是京城房地产发展迅速的一年，随着土地、市场等各方面因素的发展和变化，住宅市场、写字楼市场以及商业地产都呈现出所具有的特性，反映着市场的需求和更新的结果，同时也预示着2005年房地产发
展的趋势与方向。
2005年住宅产品细分时代的到来
随着住宅市场的竞争日趋激烈，2004年京城住宅市场在产品形态、居住功能以及居住人群等方面逐渐走向细分，2005年也将迎来产品的细分时代。
在住宅产品形态上，为满足不同的需求，一向讲究舒适、奢侈的别墅等低密度产品则反其道而行之，考虑初次置业的客户需求，户型紧凑经济，总价低，TOWNHOUSE、小别墅越来越多地充斥市场。此外，公寓也出现了复式，主打160～180平方米以上的户型，适合年龄在35～45岁之间的三口之家，产品定位升级。
强调居住的功能性在今年的项目中表现较为突出，表现为居住功能和居住空间的“返璞归真”，从一开始的小卫生间、大居室转变到现在的大卫生间、小居室；客厅、起居室、书房、卫生间等功能区分也逐渐合理化、健康化。在户型设计以及空间上的创新上，从复式、跃式到错层的户型设计已经趋向普及，同时一些楼盘的层高开始由2.7米加到3米，甚至3米以上的层高也开始出现。
对于居住人群的细分已经出现了一些功能性较强的特色楼盘。以炫特区为代表针对青年人的小户型，一些如东方太阳城、北京太阳城等为老年人提供纯养老式的纯老年社区，以及提倡老、中、小三代分而不离的住宅居住模式的亲情社区澳洲康都。
写字楼：个性、独立、生态成新贵
今年写字楼市场需求旺盛，受国际文化的影响，传统的对效率的强调开始退居次席，一些个性化、独立性以及生态化的写字楼成为了市场新贵。
其中，以住宅包装手法胜出的个性写字楼强调舒适性、个性化不再只是家居概念，商、住、健身、餐饮、娱乐、购物相结合的个性商务写字楼纷纷亮相，成为了市场主流。同时，一批打出TOWNHOUSE概念的独栋写字楼也成为了市场的香饽饽。这些项目的出现打破了过去大体量写字楼一统天下的局面，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能。具体而言，最大限度满足客户二次装修个性发挥余地；共用厨房、共用会议室、共用客房、共享大厅、空中花园、咖啡大厅形成了良好的办公生态环境，极大限度地满足了客户的人性化需求。专家指出，这些项目代表着未来写字楼发展的方向，同时也标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟。
此外，在这股个性创新浪潮中，建筑的外立面设计也显得更为独特，新科技、新材料的应用功不可没。如南新仓国际大厦就在北京首家采用干挂陶土板幕墙，既保持了天然矿的品质，又避免了天然石材易污染的缺陷，具有纯天然、低辐射、不褪色等优点；天恒大厦则在全国首家大面积采用真空玻璃做幕墙，突出了“生态办公楼”特色。
“先商业后地产”：商业地产理性回归
从传统中心商业圈到非主流社区型商业、从沿街商铺到专业市场、从传统商业街到 SHOPPIN MALL、从投资沿街独立商铺的自主经营到产权式商场的集约化经营，商业地产快速增长，但是巨库、第五大道的市场表现却令投资者感到心惊胆战。从目前的商业地产开发状况中可以看出，传统的商业地产开发已经很难刺激商铺投资者的购买欲望，业态单一、管理陈旧的商业项目，已经令投资者产生了“审美疲劳”。但近期一些如第三极、财满街、万达广场、金源SHOPPINGMALL等商业形态各异的商业地产项目的上市则重新掀起了商业地产的热浪。其中，第三极打破了传统商业地产管理模式，采用经营与投资完全分离的管理模，使其成为了业内以及投资者关注的焦点。
据了解，第三极以2万平米的大型书局为旗舰，并创新休闲、健身、教育、旅游、商务等五种业态，聘请国际金牌管家COLLIERS从售楼、招商阶段起采用统一管理的方式。在统一招商、统一管理、统一经营以及统一规划的管理模式下，经营者避免了同质化经营所带来的风险，投资者无须承担经营盈亏所带来的风险。同时，投资者可享受零空置期、免租期和零代理费以及零物业费、水电费等带来的附加收益，每年投资总额10%的租金回报率，长达10年的稳定包租期，使得10年就可收回投资成本。
第三极总经理欧阳旭表示，商业地产应该是商业在先地产在后的开发模式，这样才是健康的开发方式。商业地产从原来的重开发、重销售到现在过渡成为重定位、重经营、重管理、重招商的这样一个阶段，是商业地产的理性回归，也是为了更好的与国际并轨和发展，同时这也将是2005年商业地产发展的方向。
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